Рекомендации
Утверждены на заседании Комитета Совета Федерации по экономической политике
18 ноября 2014 г. (протокол № 70)
В работе «круглого стола» приняли участие члены Совета Федерации, представители Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, органов власти субъектов Российской Федерации, профессиональных объединений, отраслевого и экспертного сообщества, управляющих организаций и поставщиков ресурсов.
Участники «круглого стола», заслушав доклады и выступления, отметили следующее.
Проблема высоких расходов и практики начисления платы за общедомовые нужды (далее - ОДН) серьёзно волнует всех участников рынка жилищно-коммунального хозяйства (далее - ЖКХ): как конечных потребителей, так и управляющие компании и ресурсоснабжающие организации, органы законодательной и исполнительной власти. Очевидно, что решения по проблемам ОДН будут являться важным сигналом для участников рынка. Действующая сегодня система ограничения платы за ОДН нормативами позволила существенно сгладить социальную напряжённость среди населения, вызванную как неготовностью всех участников отношений жилищно-коммунальных услуг к решению проблемы, так и недостаточной проработанностью нормативных правовых актов. Однако такое решение привело к другим не менее существенным проблемам. Прежде всего, полному отсутствию мотивации собственников помещений к одобрению и финансированию мероприятий по энергосбережению и очевидной, вызывающей недовольство со стороны граждан и со стороны управляющих компаний (далее - УК), невозможности установить нормативы, которые справедливо отражали бы ситуацию в каждом конкретном доме. Проблема с высоким расходом ресурсов на ОДН возникла после того, как помимо (или взамен) приборов учета, установленных в местах общего пользования, многоквартирные дома были оборудованы общедомовыми приборами учета. В объем ресурса, потребленного многоквартирным домом, теперь попадают те объемы, на которые в рамках действующего законодательства ни добросовестные собственники помещений, ни управляющие организации не могут полноценно влиять. По мнению экспертов, в первую очередь, это связано с тем, что управляющая организация ограничена в своих возможностях, поскольку действует по поручению и за счет собственников помещений многоквартирного дома. Соответственно, перечень выполняемых управляющей компанией работ зависит от того, какие решения приняли или не приняли собственники. Также следует учитывать, что если по умолчанию размер платежа за ОДН будет ограничен нормативом, то в отсутствие реальной мотивации собственников помещений к снижению ОДН попытки управляющих организаций обосновать и защитить какие-либо расходы на данные мероприятия приведут к отказу со стороны собственников. Это приведёт к ухудшению качества иных жилищных услуг, долгам за коммунальный ресурс и смене управляющей организации в связи с банкротством. Такая система порождает кризис рынка жилищно-коммунальных услуг и не может быть решена только введением механизма лицензирования управляющих компаний. Согласованное решение о стоимости ОДН и мероприятий по их снижению возможно только при наличии мотивации собственников помещений в многоквартирном доме на снижение ОДН. В настоящее время основными причинами небаланса при начислении платы за ОДН являются: - несоответствие количества зарегистрированных граждан фактически проживающим; - некорректные показания ИПУ и отсутствие установленных сроков их передачи; - массовые искажения показаний и хищения электроэнергии самими потребителями; - плохое состояние внутридомовых коммунальных сетей, требующих капитального ремонта; - незаконные подключения третьих лиц к общедомовым сетям; - несоответствие нормативов на индивидуальное потребление и на ОДН реальной ситуации в конкретном доме; - действующее законодательство в части нормативного распределения ОДН не позволяет УК компенсировать сверхнорматив отдельных периодов недобором в другие.
Участники «круглого стола» выявили ряд проблем и предложений по их решению.
1. Существующая система отношений не является сбалансированной. Она приводит к снижению качества жилищно-коммунальных услуг, дестабилизации и социальной напряженности, взаимным претензиям, росту неплатежей, снижению мотивации на экономию ресурсов, завуалированному повышению платы, непрозрачности рынка ЖКУ.
2. Возложение финансовой ответственности за сверхнормативное потребление ОДН на управляющие организации и исключение финансовой мотивации конечных потребителей к снижению ОДН оказались неэффективными и несистемными решениями, негативные последствия которых проявляются в следующем.
- Собственники помещений не видят смысла в поддержке предложений управляющих организаций, направленных на снижение энергопотребления. Более того, воспринимают предлагаемые мероприятия враждебно, игнорируют предложения по капитальному ремонту сетей, проведению мероприятий, направленных на снижение потребления ресурсов. Это приводит к росту напряжения в отношениях между собственниками помещений (потребителями) и управляющими организациями, поставщиками ресурсов, тормозит развитие института ответственного собственника жилья.
- Даже добросовестные управляющие организации, в результате не находя поддержки собственников помещений и не имея источников компенсации выпадающих доходов, предпочитают не оплачивать сверхнормативный объем поставщикам ресурсов либо соразмерно снижают качество жилищных услуг. В целом это приводит к росту неплатежей, дестабилизации рынка ЖКУ, снижению качества услуг, невозможности отличить добросовестную организацию от недобросовестной.
- Поставщики ресурсов вынуждены в судебном порядке требовать с управляющих организаций оплаты объема сверхнормативных ОДН. Это приводит к банкротству даже добросовестных управляющих организаций, недопустимому росту неликвидной задолженности, подлежащей включению в тариф ресурсоснабжающей организации.
- В конечном итоге население, так или иначе, все равно оплачивает сверхнормативное потребление ресурсов на ОДН, но уже крайне не прозрачно, не имея персонифицированного интереса на поддержку мероприятий по снижению ОДН. В результате тормозится развитие культуры энергосбережения.
3. Принудительный перевод платы за ОДН из коммунальной услуги в жилищную услугу, без учета мнения сторон договора управления и ситуации в конкретном доме, только усугубит существующие проблемы. Участники «круглого стола» полагают, что новых механизмов снижения ОДН за счет принудительного перевода платы в жилищную услугу не появится, а проблема сверхнормативного ОДН не решится. Кроме того, у поставщиков ресурсов исчезнет возможность получать денежные средства за поставленный ресурс напрямую с конечных потребителей, что приведет к росту неликвидной задолженности, и соответствует исключительно интересам недобросовестных управляющих организаций. Целесообразно переводить ОДН в жилищную услугу только по решению общего собрания собственников помещений, которые совместно с управляющей компанией согласовали размер платы с учетом возможных мероприятий по снижению расхода ресурсов на ОДН.
Решение проблем должно быть комплексным и включать в себя:
1. Создание действенных механизмов борьбы с основными причинами высоких ОДН.
2. Создание солидарной мотивации конечных потребителей ресурсов к решению проблем высокого расхода ресурсов на ОДН.
3. Создание условий для запуска механизмов энергосервисного контракта в многоквартирных домах.
4. Предоставление возможности участникам отношений самостоятельно выбрать оптимальную схему расчетов с учетом особенностей конкретного дома.
При этом в числе приоритетных направлений корректировки нормативной правовой базы должны быть:
1. Повышение ответственности за неустановку индивидуальных приборов учета, за хищения энергоресурсов и искажение показаний.
2. Повышение ответственности управляющих организаций за отсутствие профессиональных предложений по снижению ОДН.
3. Расширение прав общего собрания по принятию решений, направленных на снижение ОДН, обязательных к исполнению всеми собственниками помещений и потребителями в МКД.
4. Стимулирование развития систем дистанционного учета и контроля потребления энергетических ресурсов.
5. Установление порядка учета и начисления индивидуального потребления для помещений, где нет официально зарегистрированных жителей (в случае отсутствия прибора учета). 6. Нормативное закрепление обязанности для собственников помещений в МКД по передаче показаний индивидуальных приборов учета ежемесячно в четко оговоренные сроки. 7. Формирование условий для реализации энергосервисных контрактов в многоквартирных домах.
8. Представление собственникам помещений многоквартирных домов права принимать решение о включении платы за ресурсы, предоставленные на ОДН, в состав платы за жилищную услугу при реализации мероприятий по снижению расходов на ОДН, предусматривающих установление абонентской платы на риск исполнителя по согласованной цене (энергосервисных контрактов).
В связи с вышеизложенным, участники «круглого стола» рекомендуют Правительству Российской Федерации при подготовке решений, касающихся вопросов начисления оплаты за общедомовые нужды, предоставить собственникам помещений многоквартирных домов право принимать решение о включении платы за ресурсы, предоставленные на ОДН, в состав платы за жилищную услугу на условиях, согласованных с управляющей организацией. В случае отсутствия указанного решения обязать собственников помещений оплачивать коммунальные ресурсы в соответствии с фактическим потреблением (по показаниям приборам учета) в адрес поставщика коммунальных ресурсов.