«Круглый стол» организован Комитетом Совета Федерации по экономической политике.
Участники мероприятия рассмотрели комплекс вопросов, связанных с кадастровым учетом различных объектов недвижимости, правовым регулированием кадастровой оценки, проблемами государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества.
С докладом о текущей ситуации в сфере кадастрового учета недвижимости и об актуальных аспектах ее правового регулирования выступи руководитель Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Игорь Васильев.
Провел «круглый стол» заместитель председателя Комитета Совета Федерации по экономической политике Евгений Петелин.
Рекомендации
Утверждены на заседании Комитета Совета Федерации по экономической политике
24 декабря 2015 года (протокол № 96)
Комитет Совета Федерации по экономической политике с участием членов Совета Федерации, представителей Администрации Президента Российской Федерации, Аппарата Правительства Российской Федерации, Счетной палаты Российской Федерации, федеральных органов исполнительной власти, представителей органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, организаций, осуществляющих кадастровый учет объектов недвижимости, хозяйствующих субъектов и средств массовой информации провел «круглый стол» на тему «О дальнейшем совершенствовании системы государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета недвижимости».
Заслушав и обсудив доклады и выступления, а также поступившие в ходе обсуждения предложения и замечания участники «круглого стола» отмечают следующее.
Концепцией создания единой федеральной системы в сфере государственной регистрации прав на недвижимость и государственного кадастрового учета недвижимости, одобренной Правительством Российской Федерации 11 июня 2009 года и утвержденной приказом Минэкономразвития России от 18 декабря 2009 года № 534, а также планом мероприятий (»дорожной картой») «Повышение качества государственных услуг в сфере государственного кадастрового учета недвижимого имущества и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», утвержденным распоряжением Правительства Российской Федерации от 1 декабря 2012 года № 2236-р, предусмотрено создание единой федеральной системы в сфере государственной регистрации прав на недвижимость и государственного кадастрового учета недвижимости.
Создание такой системы базируется на сложившемся положительном многолетнем опыте функционирования систем государственной регистрации прав на недвижимость и государственного кадастрового учета недвижимости, а также на учете современной международной практики развития предоставления услуг в этих сферах, которая свидетельствует о перспективности институционального объединения рассматриваемых систем и внедрения новых информационных технологий, снижающих издержки пользователей и государства при оказании соответствующих услуг.
С 1 января 2017 года вступает в силу Федеральный закон от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ), предусматривающий масштабные изменения в сфере кадастрового учета и государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
В тоже время сохраняются отдельные проблемы в сфере кадастрового учета и государственной регистрации прав на недвижимое имущество, которые могут затормозить реализацию Закона № 218-ФЗ.
Главная принципиальная задача государственной регистрации прав – обеспечение подлинной публичности и достоверности реестра. При этом достоверность реестра это не только и не столько принцип ведения реестра, сколько предусмотренное законом качество реестра.
Весьма актуальной является проблема совершенствования порядка проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, рассмотрения жалоб, связанных с результатами определения кадастровой стоимости.
При этом следует отметить, что оценка недвижимости для целей налогообложения, с одной стороны, массовая (кадастровая), с другой индивидуальная (рыночная). В этом единстве заключается одна из проблем, препятствующих созданию в короткие сроки оптимальной и гармоничной методики ее оценки.
Использование существующих федеральных стандартов оценки, основанных на субъективных подходах к выбору критериев для определения стоимости земельных участков, а также недостоверная информация об их характеристиках, приводит к искажению результатов оценки. Имеют место многочисленные случаи, когда кадастровая стоимость соседних участков с одинаковым видом использования в одном кадастровом квартале отличается в несколько раз. При этом субъекты Российской Федерации несут значительные финансовые затраты на проведение кадастровой оценки.
Отсутствуют законодательно закрепленные нормы, позволяющие органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации, выступающим в качестве заказчика государственной кадастровой оценки земельных участков, организовать проверку достоверности и объективности результатов оценки или отклонить результаты оценки.
Существуют многочисленные факты превышения кадастровой стоимости над рыночной стоимостью земельных участков. В связи с чем, участились обращения налогоплательщиков как в Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости земель, так и в суды, а также случаи неуплаты земельного налога из‑за его значительного завышения.
При этом снижение кадастровой стоимости по отдельным земельным участкам в границах одного квартала, по решению Комиссии или суда приводит к несоблюдению принципа «всеобщности и равенства налогообложения».
Требует дополнительной проработки вопрос совершенствования процедур определения кадастровой стоимости недвижимого имущества, а также механизмов деятельности оценщиков.
Нормативная правовая база и ее практическое применение оценщиками при проведении государственной кадастровой оценки земельных участков для целей налогообложения показала свою несостоятельность. Статья 66 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает, что рыночная стоимость земельных участков устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Этот постулат противоречит всем основам рыночной экономики. В условиях рыночных отношений рыночная стоимость определяется исключительно спросом и предложением.
При этом государственная кадастровая оценка земель проводится также в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Кадастровая оценка объектов недвижимости не должна превышать 75 процентов от рыночной стоимости, которая колеблется, а налогооблагаемая база должна быть стабильной. Следовательно, необходимо решительно отказаться от существующей системы государственной кадастровой оценки. Рыночная стоимость должна определяться исходя из спроса и предложения.
Остро стоит необходимость совершенствования существующего регулирования деятельности кадастровых инженеров, как одной из составляющих создания единой системы регистрации прав и кадастрового учета.
В настоящее время рассматривается комплекс мер (законопроект будет принят до конца 2015 года), которые будут способствовать становлению профессионального сообщества в сфере кадастровой деятельности, в частности, вводится дополнительные требования к уровню образования и наличию специальных навыков в указанной области; положения о правах и обязанностях кадастрового инженера, а также предусматривающие имущественную ответственность инженера перед потребителями. Одним из важных нововведений является передача отдельных государственных функций регулирования в области кадастровых отношений профессиональному сообществу, кроме того законопроект предусмотрел механизм обжалования в досудебном порядке решений органа кадастрового учета.
Недостаточно налажено информационное взаимодействие органов государственной власти, органов местного самоуправления с органом кадастрового учета при ведении государственного кадастра недвижимости в связи с отсутствием у некоторых органов государственной власти, органов местного самоуправления технической возможности доступа к системе межведомственного электронного взаимодействия.
Учитывая большую значимость эффективного законодательного регулирования создания единой федеральной системы в сфере государственной регистрации прав на недвижимость и государственного кадастрового учета недвижимости, установления объективной и экономически обоснованной кадастровой стоимости объектов недвижимости, участники «круглого стола» рекомендуют:
1. Правительству Российской Федерации рассмотреть возможность:
— внесения изменений в действующее законодательство в части увеличения сроков проверки субъектами Российской Федерации отчетов о государственной кадастровой оценке;
— внесения изменений в Федеральный закон от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» с учетом правоприменительной практики действующего законодательства;
— финансового обеспечения мероприятий по проведению комплексных кадастровых работ;
— установления порядка разработки, согласования, утверждения градостроительной и проектной документации в части установления границ населенных пунктов, муниципальных образований, субъектов Российской Федерации;
— устранения установленного статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации равенства кадастровой и рыночной стоимости земельных участков;
— закрепления на законодательном уровне обязательной экспертизы отчета об определении кадастровой стоимости на предмет достоверности кадастровой стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете;
— перехода к расчету кадастровой стоимости объектов недвижимости, включая земельные участки, государственными предприятиями и учреждениями;
— скорейшего утверждения методики расчета кадастровой стоимости для сооружений и объектов незавершенного строительства;
— установления в кадастровом учете как обязательной характеристики недвижимого имущества «вид разрешенного использования»;
— приведения в соответствие с Жилищным кодексом Российской Федерации нормативных правовых актов в сфере строительства и государственного учета жилищного фонда, в том числе в части определения состава общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах, в частности, по результатам как строительства таких домов, так и определения состава общего имущества в отношении уже поставленных на учет таких домов;
— ускорения внесения в Государственную Думу законопроекта, направленного на определение особенностей правового режима и вовлечения в гражданский оборот неизолированных частей нежилых помещений в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества (в том числе парковочных мест);
— ужесточения на законодательном уровне требований к эксперту, проверяющему отчет об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости.
2. Комитету Совета Федерации по экономической политике:
— осуществлять мониторинг правоприменения государственной регистрации прав на недвижимость, государственного кадастрового учета недвижимости и государственной кадастровой оценки.